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房地產需要什么樣的新模式?

  編輯:小陸   發布日期:2022-07-07 16:27:47  有效期:發布當天  來源:證券時報網  閱讀 213 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

近期,樓市有了改善的跡象,比如5月份商品房銷售量比4月份好轉,6月份好轉的勢頭更明顯。但客觀講,拋開疫情原因延緩的需求,樓市仍處于探底通道中,需求疲弱仍是當下樓市的核 心問題。比如,新盤訪客量明顯增加,但“只看不買”的現象非常明顯,熱點城市很多新盤去化率不到一成;比如,十多個城市二手房掛牌量超過10萬套,創歷史新高,且多是“次新房”(樓齡在5年左右),獲利套現的心態昭然,彰顯了很多人對未來房價走勢不樂觀。

政策紓困一波又一波,但需求屢提不振,到底出了啥問題?業內指向了幾個方面的“擔心”,比如擔心交不了房,擔心房價下跌,擔心未來供不起房。難道都是疫情惹的禍嗎?不完全是。2020年疫情后,樓市率先回升,以不可擋之勢反彈,一直延續到2021年上半年,2021年樓市成交量、房價(特別是熱點城市)突破歷史紀錄,為經濟正增長立下汗馬功勞。

2020年的疫情并未影響樓市,為何今年疫情后,樓市需求疲弱?根本原因是,2021年一攬子長效機制落地,地產舊模式、舊循環的游戲規則打破了,但良性循環的新模式未建立起來,需求青黃不接。同時,各地政策還在舊框架下“打轉轉”,一味刺激需求,導致供需錯配無解。

舊的循環模式是,全鏈條加杠桿,樓市過度繁榮的場景被創造出來。而且,加杠桿下的過度繁榮,激發了非理性的動物精神,讓一切非理性都變得合情合理。比如,所有人都要買房,買了一套還會買二套,購買力就是這么強,房價還會上漲,賣出多高價格都很正常等等。

2021年以后,“誰有病給誰吃藥”的主體責任開始在金融機構、土地供應方、購房者和地方政府全面落地,這就是大家所熟知的“三限四檔”、貸款集中度、自有資金拿地和首付、穿透式監管?;ヂ摼W、平臺、教培等資本運作型行業也被嚴格整治。不湊巧的是,疫情斷斷續續3年,居民風險偏好下降。于是,過度繁榮的邏輯倒塌,舊的游戲規則徹底顛覆了。

當下,我們不得不面對這樣一個局面:非理性的需求褪去了,而房價在歷史*高位上騎虎難下。3~4億的新市民(包含留守人群,規模上相當于美國加日本的人口)購房潛力非常大,但收入水平托不起房價。在熱點城市,剛需買房占比降到35%左右,相比5年前下降十幾個百分點。在深圳等熱點城市,剛需有被拋離的趨勢;房價前景不樂觀,換房的積極性也不高。

怎么辦?只有探索新模式下的良性循環。筆者贊同廈門大學趙燕菁教授提出的制度設計,打造“先租后售”、“租售聯動”的保障性租賃住房(簡稱保租房)新模式,即保租房先以低租金供應給3-4億的新市民,降低扎根大城市的成本。未來,再以較低的價格并輔以租金抵購房款的形式,由新市民買下來,轉化為完全產權的商品房,讓新市民分享城市化的紅利。

舊模式下,房子是賣給有錢人的,沒能讓這3~4億新市民在城市安家,這是舊模式*大的問題。要把“新市民”變成“真市民”,這種身份的轉化,關鍵就在于有沒有一套合適的房子。而在舊模式下,房地產提供不了這樣合適的房子。這就需要新模式,才能讓地產良性循環起來。

具體路徑上,筆者建議將存量沉淀資產(比如商辦、公寓)調整規劃后轉換為保租房。過去,各大城市建了一大堆華而不實、大量空置的商業辦公物業和公寓。與其空置,不如調一下規劃,補上配套,以較低的價格“先租后售”給新市民。如果存量物業利益盤根錯節,那就擱置一旁,政府以半價出讓土地,建設“先租后售”的保租房,解決新市民住房需求的同時讓高房價軟著陸。

對地方政府,盡管損失了短期土地出讓金、稅收,但換來固定資產投資、地產上下游的穩定和繁榮,也為商品房帶來可持續的購買力,可謂失之東隅,收之桑榆。我國房地產再穩定10年都沒有問題。更重要的是,此舉換來內需和消費釋放,城鎮化和經濟轉型水到渠成。

(作者系廣東省住房政策研究中 心首 席研究員)

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